La rentrée est traditionnellement une période de nouvelles locations immobilières.Comme les propriétaires, les locataires sont soumis à des règles et à des interdictions.Leur non-respect ou leur méconnaissance peut avoir des conséquences importantes.
Avec la rentrée scolaire prochaine, nombre d’étudiants vont emménager dans leur premier appartement, essentiellement en tant que locataire. C’est une étape importante, mais aussi risquée. Il est, en effet, facile de commettre un impair par manque de connaissances des règles. Car les obligations du locataire vont au-delà du simple paiement du loyer et s’accompagnent de certaines interdictions.
L’obligation d’usage paisible par le locataire
Le locataire a une obligation d’usage paisible de la chose et donc de ne pas perturber la quiétude du voisinage. La plus évidente de ces règles concerne les nuisances sonores. Mais ces nuisances peuvent revêtir d’autres formes. Il peut s’agir de désagrément olfactif, de dégradations ou d’encombrement des parties communes ou d’un comportement violent envers les tiers (autres locataires, concierge…). Un incident isolé ne peut bien sûr remettre en cause le bail. En revanche, des problèmes répétés, surtout en l’absence de réponse aux injonctions qui peuvent être faites par le propriétaire (lettre recommandée, conciliation de justice), pourront à terme justifier de la résiliation du bail. L’obligation de garantir la sûreté des autres locataires peut également entraîner l’interdiction de détenir certains animaux, notamment dangereux ou susceptibles de se multiplier. On ne peut en revanche vous interdire de détenir un chat ou un chien.
Colocation, sous-location, hébergements : quelles sont les règles ?
Avec le développement des plateformes de location saisonnière comme Airbnb, un locataire peut être tenté d’arrondir ses fins de mois en proposant tout ou partie de son logement à la location, qu’il soit présent ou absent. Il s’agit alors de sous-location. Celle-ci est légale, mais il est interdit de la pratiquer sans l’accord écrit du propriétaire. Par ailleurs, le locataire ne peut exiger un paiement supérieur au prix de son loyer, afin d’éviter la spéculation.
La sous-location implique une contrepartie financière. Prendre un colocataire implique donc de modifier le bail pour qu’il en soit titulaire ou d’obtenir l’accord du propriétaire. En revanche, héberger une ou plusieurs personnes à titre gratuit est autorisé, mais dans une certaine limite. Le nombre d’habitants est encadré selon la surface. Par exemple, il est interdit de vivre à deux dans moins de 16 m². Il faudra ensuite ajouter 9 m² par personne jusqu’à huit habitants.
Le locataire peut-il faire des travaux ?
Les travaux sont également une source potentielle de conflit entre propriétaire et locataire. Ce dernier a le droit d’aménager le logement à sa convenance, mais n’a pas le droit de le transformer. La différence est ténue. On considère par exemple que repeindre les murs ou remplacer la moquette relève de l’aménagement. Tant que dure le bail, le propriétaire ne peut s’y opposer. Mais si le locataire choisit par exemple des couleurs criardes ou des matériaux différents sans l’accord du propriétaire, celui-ci pourra exiger la remise en l’état initial de son bien au frais du locataire à la fin du bail. Il est donc plus prudent de demander une autorisation écrite et précise.
Il est interdit d’exécuter des gros travaux de transformation (abattre un mur, percer une fenêtre, changer l’équipement…) sans accord du propriétaire, à une exception près. Les travaux de performance énergétique peuvent être faits par le locataire si le propriétaire n’a pas répondu sous deux mois à sa lettre recommandée avec avis de réception dans laquelle il demande l’autorisation. On parle ici de travaux de confort qui resteront à la charge du locataire, et non d'une mise aux normes d’un logement insalubre qui est à la charge du propriétaire.
Enfin bien sûr, il est interdit de partir sans préavis. Le fait de ne plus occuper le logement ne suffit pas à cesser de payer le loyer. Celui-ci est par principe de trois mois dans un logement vide, et d’un mois pour un meublé. Dans les zones tendues, le préavis peut être réduit à un mois pour les logements vides. Il est toutefois possible de réduire la durée de ce préavis d’un commun accord, notamment si le propriétaire a trouvé rapidement un autre locataire. Car si le locataire part avant l’échéance de son préavis, il est alors encore interdit au propriétaire de louer à quelqu’un d’autre.