Le dépôt de garantie, couramment appelé caution, est un passage presque obligatoire pour louer un logement.Il permet de protéger le bailleur en lui permettant d’utiliser cette somme pour rembourser d’éventuels impayés.Il peut s’agir de dégâts causés par le locataire, mais pas uniquement et dans des limites plus ou moins claires.
On l’appelle souvent "caution". Le chèque que l’on remet presque toujours au bailleur lors de la location d’un logement se nomme en réalité "dépôt de garantie", tandis que la caution désigne la personne qui se porte garante pour le locataire en cas de défaillance. Ce dépôt n’est pas obligatoire et dans certains cas, il est même interdit (par exemple en cas de paiement du loyer d’avance tous les trois mois). Mais dans l’immense majorité des cas, il sera exigé par le bailleur. Il est censé couvrir les sommes impayées par le locataire. Cela peut recouvrir plusieurs situations encadrées par la loi.
Les charges et loyers
Le bailleur peut encaisser la "caution" pour régler les éventuels impayés, à commencer par les loyers et les charges. Pour autant, cela ne signifie pas que le dernier loyer n’est pas dû. D’une part, parce que le loyer est généralement exigé en début de mois, et non à la restitution des clés. D’autre part, le montant du dépôt pour un logement vide ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges.
Par ailleurs, dans les copropriétés, les bailleurs sont autorisés à conserver jusqu’à 20 % de la caution, même après le départ du locataire, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes du syndic. C’est en effet à ce moment qu’il connaîtra le montant réel des charges. Une fois les comptes faits, il doit rendre à l’ex-locataire l’éventuel reliquat.
L’entretien et les réparations
L’usage le plus connu du dépôt de garantie est la réparation de dommages qu’aurait causés le locataire. La définition de ces dégradations n’est pas toujours évidente. Les trous laissés par quelques clous ne seront pas appréciés de la même manière qu’une moquette arrachée ou du mobilier cassé. Pour éviter les conflits, le plus simple est de réparer soi-même les petits dégâts avant l’état des lieux de sortie.
Le locataire est également tenu d’assurer l’entretien courant du logement (remplacement des joints, menues réparations, nettoyage des dépôts calcaire, ramonage annuel…). Une liste indicative a été établie par décret, mais le contrat peut prévoir des cas supplémentaires. Le dépôt peut donc servir à payer les éventuels oublis.
Quel montant le propriétaire peut-il conserver ?
Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée et que des travaux sont donc nécessaires, le propriétaire peut conserver tout ou partie de la caution. Il doit cependant justifier ces montants, par exemple en fournissant les devis et factures liés aux réparations. La simple usure normale d’un élément (jaunissement des murs, traces de passage sur les sols, baisse de performance de l’électroménager…) ne peut être imputée au locataire.
Par ailleurs, si un propriétaire remplace un élément dégradé, il ne peut déduire l’intégralité de son prix de la facture. Il doit tenir compte de la vétusté. Ainsi, un locataire qui aurait abîmé une moquette neuve ne se verra pas retenir le même montant que si elle était déjà très usée et vouée à être remplacée sous peu. Il n’existe pas de règle précise en la matière, mais le bail peut définir une grille de vétusté.